Réponse courte : l’IRL du 3e trimestre 2026 s’établit à 148,06 pour l’Hexagone, soit une hausse de 1,57 % sur un an par rapport à l’indice de 145,77 du 3e trimestre 2025. Cette variation ne signifie pas que tous les loyers augmentent automatiquement de 1,57 %. Avant toute révision, il faut contrôler la clause du bail, le trimestre de référence, la date prévue, le délai de demande et la classe énergétique du logement.
IRL du 3e trimestre 2026 : la valeur à retenir
L’Insee a publié le 15 octobre 2026 l’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026. Pour l’Hexagone, sa valeur est de 148,06. Il progresse de 1,57 % sur un an, après une hausse annuelle de 1,15 % observée au deuxième trimestre 2026. La prochaine publication est annoncée par l’Insee pour le 15 janvier 2027 à 8 h 45.
L’IRL sert à plafonner la variation annuelle d’un loyer lorsque le contrat de location prévoit une révision. Le chiffre de 1,57 % décrit l’évolution entre le troisième trimestre 2025 et le troisième trimestre 2026. Il ne constitue ni une hausse obligatoire, ni une autorisation générale applicable à tous les baux.
Comment savoir si votre bail est concerné ?
La première vérification porte sur le contrat. Une révision annuelle n’est possible que si le bail contient une clause de révision du loyer. Sans cette clause, le seul fait qu’un nouvel IRL soit publié ne permet pas d’augmenter le loyer en cours de bail.
Si la clause existe, relevez successivement :
- la date à laquelle la révision doit intervenir ; à défaut de date convenue, elle intervient au terme de chaque année du contrat ;
- le trimestre d’IRL expressément indiqué dans le bail ;
- si aucun trimestre n’est indiqué, le dernier indice publié à la date de signature du contrat ;
- le montant du loyer hors charges actuellement pratiqué ;
- la date à laquelle la dernière demande de révision a été adressée au locataire.
L’IRL T3 2026 ne s’utilise donc que si le troisième trimestre est bien le trimestre de référence applicable au contrat. Un bail indexé sur le premier ou le deuxième trimestre doit conserver ce trimestre de comparaison.
Calcul IRL 2026 : la formule et un exemple
Pour une révision fondée sur le troisième trimestre, la formule est la suivante :
Loyer hors charges actuel × IRL T3 2026 ÷ IRL T3 2025
Avec les valeurs publiées, cela donne :
Loyer hors charges actuel × 148,06 ÷ 145,77
Exemple purement indicatif : pour un loyer hors charges de 1 000 €, le calcul est 1 000 × 148,06 ÷ 145,77, soit 1 015,71 € après arrondi au centime. L’écart est de 15,71 € par mois. Les provisions pour charges ne doivent pas être intégrées dans cette formule.
Avant d’envoyer une demande, conservez une trace du calcul et mentionnez clairement dans le courrier le loyer hors charges de départ, les deux indices utilisés, le nouveau montant et sa date d’application. Cela réduit le risque d’incompréhension avec le locataire.
À quelle date la révision peut-elle s’appliquer ?
La révision intervient à la date convenue dans le bail ou, si le contrat ne prévoit pas de date, au terme de chaque année du contrat. Mais elle n’est pas automatique : le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer.
Lorsque la demande est faite dans le délai autorisé, le nouveau loyer prend effet à compter de la demande. La révision ne peut pas être appliquée rétroactivement pour réclamer les mois antérieurs à cette demande.
Le bailleur dispose d’un an à compter de la date de prise d’effet prévue pour demander la révision. S’il laisse passer ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Une demande tardive, mais encore formulée dans ce délai d’un an, ne produit ses effets qu’à sa date d’envoi, et non depuis la date anniversaire.
Limites à vérifier, notamment pour les DPE F ou G
La révision annuelle fondée sur l’IRL doit être distinguée de la fixation du loyer lors d’une nouvelle location, de la réévaluation au renouvellement, d’un dispositif local d’encadrement des loyers ou d’une majoration convenue après des travaux. Ces mécanismes n’ont ni le même fondement ni les mêmes conditions. En Île-de-France, la localisation du bien peut imposer des vérifications supplémentaires.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision et la majoration de loyer visées par cet article ne peuvent pas être appliquées aux logements classés F ou G au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte comporte des conditions d’entrée en application liées notamment à la conclusion, au renouvellement ou à la tacite reconduction du contrat.
En pratique, ne vous contentez pas d’une ancienne étiquette énergétique ou d’une estimation : vérifiez le DPE en cours de validité, la date et la situation exacte du bail avant toute révision. En cas de doute sur l’application des règles au contrat concerné, demandez une analyse juridique adaptée.
Checklist du bailleur avant d’envoyer la demande
- Le bail comporte-t-il une clause de révision annuelle ?
- Quelle est la date de révision prévue, ou la date anniversaire à défaut ?
- Quel trimestre de référence figure au bail ?
- L’IRL du troisième trimestre 2026 est-il bien l’indice applicable ?
- Le calcul part-il du loyer hors charges actuellement pratiqué ?
- Les indices 148,06 et 145,77 sont-ils correctement repris ?
- La demande est-elle formulée dans le délai d’un an ?
- La date d’effet retenue exclut-elle toute rétroactivité ?
- Le DPE est-il valide et le logement est-il compatible avec la révision envisagée ?
- Les règles locales éventuellement applicables ont-elles été distinguées de l’IRL ?
Anticiper la révision sans automatisme
L’IRL du 3e trimestre 2026 fournit un plafond de variation, pas une hausse générale de tous les loyers. Une révision fiable commence par la lecture du bail et se poursuit par la vérification de la date, du trimestre, du DPE et du calcul. Ile de France Est Immobilier peut accompagner les propriétaires bailleurs dans le suivi administratif de leur location en Île-de-France, sans se substituer à un conseil juridique personnalisé lorsque la situation l’exige.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé.
Sources
- Insee — Indice de référence des loyers, troisième trimestre 2026 (publication du 15 octobre 2026)
- ANIL — Nouvel IRL et révision annuelle des loyers (consulté le 19 octobre 2026)
- Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, notamment article 17-1
- Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, article L.173-1-1
